מס הכנסה
מיסים כללי
מיסוי מקרקעין
מס ערך מוסף
משפט כללי
פסקי דין

קבוצות רכישה

 

הגדלת נטל המס על קבוצות רכישה 

מאת: עוזי שוחט עו"ד (רו"ח)

לאחרונה גוברת הנטייה ברשות המסים להכביד על קבוצות רכישה את נטל המס הכרוך ברכישת קרקע בנפרד מרכישת שירותי הבנייה מקבלנים. טענת רשות המסים היא, שמדובר בתכנון מס לא לגיטימי. אנו סבורים, כי רשות המסים פועלת שלא בצדק לחיסול קבוצות הרכישה, שכן עסקה באמצעות קבוצת רכישה איננה עסקה של רכישת דירת מגורים מקבלן. מדובר בשני מוצרים שונים בתכלית, שהסיכונים והסיכויים או הרווחים וההפסדים בהן אינם זהים. בעוד שברכישת דירה מקבלן חל חוק המכר דירות ועל הקבלן להבטיח לרוכש את כספו באמצעות ערבויות שונות, הרי שבעסקת הקבוצה נוטל על עצמו המשתכן סיכונים רבים, שאינם מנת חלקו של רוכש דירה מקבלן.

בין היתר, קיימים סיכונים הכרוכים בהזמנת עבודות קבלניות מקבלן ביצוע, בקבלת הסכמות מצד כל חברי הקבוצה לכל מהלך עד קבלת הדירות, בקבלת היתר הבנייה, בחלוקת הדירות בין המשתכנים, בהסכמה לתוכנית המפורטת של כל אחד מחברי הקבוצה לדירה המתוכננת להיבנות לו ועוד ועוד. נזכיר, שבעת רכישת הקרקע על ידי קבוצת רכישה, התוכנית של כל אחת מהדירות איננה סופית, אלא בבחינת סקיצה ראשונית, אם בכלל קיימת סקיצה שכזו. כל אחד מחברי הקבוצה מצוי בשלב הרכישה במצב של הערכת תקציב עד סוף הפרויקט, ואין וודאות למחיר הסופי. יש גם תלות בכך שכל חברי הקבוצה יצליחו למממן את העסקה עד סופה.

יצוין, שרבים מהרוכשים בעסקת קבוצה מתכוונים לבצע אקזיט ברווח, מתוך הנחה ספקולטיבית שמחיר הדירה הסופי יהיה גבוה מההתחייבות שעליה הם חתמו. אך אם ההנחה איננה מתממשת, יתכן שמשתכן כזה ייכנס לבעיית מימון, ויכניס את כל הקבוצה לבעיה. גם אם יש סעיפים שנועדו להגן על הקבוצה, הרי שהוצאתם לפועל גורמת לדחיות רבות. עכשיו נשאלת השאלה מדוע מי שנוטל עליו את מכלול הסיכונים שלעיל צריך לשלם מסים כאילו רכש מוצר אחר לגמרי – דירת מגורים מקבלן.

התשובה תלויה כמובן בנסיבות של כל עסקה ועסקה. כאשר הסיכונים המתוארים לעיל הנם אמיתיים, הרי שאין להתיר התערבות רשות המסים בעסקה, שאין בה כל דופי, הואיל והתערבות כאמור מפרה את כלל הנייטרליות, שלפיו, כאשר מדובר בשני מוצרים שווים, אין לאפשר תוצאות מס שונות. כאשר הסיכונים שלעיל אינם אמיתיים, לדוגמא, כאשר ניתנת למשתכן ערבות למחיר הסופי של הדירה, הרי שמדובר בעסקת מכר דירת מגורים, המוצגת כשתי עסקאות, ואין להקל על שותפיה את נטל המס. חשוב להדגיש, כי העובדה שבסוף הדרך מתקבלת דירת מגורים אצל שני פרטים שונים, איננה מלמדת בהכרח על כך שאותם שני פרטים רכשו את אותם מוצרים. כך לדוגמא אין דינו של מי שטס מישראל לניו ורק בטיסה ישירה מנתב"ג כדינו של מי שטס לניו יורק דרך מדינה שלישית מפוקפקת. גם המחיר ששניהם משלמים איננו זהה. כך גם בענייננו.

העובדה ששני פרטים שונים הגיעו לאותו יעד איננה מלמדת בהכרח על כך, ששניהם רכשו את אותו מוצר בדיוק, ולפיכך אין להשוות אוטומטית את נטל המס עליהם. זוהי בעצם הטעות של רשות המסים, אשר טוענת, כי עסקאות באמצעות קבוצות רכישה הן עסקאות של רכישת דירת מגורים, כיוון שבסוף הדרך המוצר המתקבל הוא זהה. כפי שהראינו לעיל, זוהי טענה סתמית, שאין בה כדי להוות נימוק של ממש להכבדת נטל המס על קבוצות רכישה. גם הטענה כאילו קבוצות הרכישה פוגעות בחברות הנדל"ן איננו מהווה נימוק להכבדת נטל המס על קבוצות רכישה.

כך לדוגמא התבשרנו לאחרונה על התנגדות רשות המסים למהלך של הטלת חסמים עליונים לניכוי משכורות מנהלים בכירים, בטענה שאין תפקידה של רשות המסים, ואין יעודו של מס ההכנסה לשמש כלי שרת למטרות שאינן פיסקליות טהורות. רשות המסים צריכה להיות עקבית בהצהרותיה ובמעשיה גם כאשר מדובר בקבוצות רכישה, ולא לשמש כלי ליעדים חוץ פיסקליים. היבט נוסף לסוגייה של קבוצות הרכישה נעוץ אצל יזמי הקבוצות. לדעתנו, יזמים אלה חייבים במס מלא על כל הכנסותיהם מארגון הקבוצה, דמי התיווך ומעסקת רכישת הקרקע בעצמם לשם בניית דירה ומכירתה, כיוון שאצל היזמים, להבדיל מהמשתכנים שאינם יזמי הקבוצה, מדובר בהכנסה מעסק ממש, או בהכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. לפיכך עדיף היה אילו רשות המסים היתה מתמקדת במיסוי היזמים, ובמיסוי קבוצות הרכישה הפיקטיביות, שאצלן יש מחיר תקרה לדירה, ולא מתגייסת למהלך שגוי של הכבדת הנטל על כל קבוצות הרכישה, באשר הן.


 חזרה לדף מאמרים בנושא מיסוי מקרקעין