מס הכנסה
מיסים כללי
מיסוי מקרקעין
מס ערך מוסף
משפט כללי
פסקי דין

שופרסל

בוועדת ערר מס שבח מקרקעין בתל-אביב-יפו
מס' תיק:ו"ע 1400/01
בפני כב' השופט (בדימוס) ע. זמיר - יו"ר, ד. מרגליות וצ. פרידמן - חברים
העוררת:שופרסל בע"מ
המשיב: מס שבח רחובות
ניתן ביום: 09.12.2004


העוררת: שופרסל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ע. שוחט

נגד

המשיב: מס שבח רחובות
ע"י ב"כ עו"ד מפרקליטות מחוז ת"א - אזרחי

פסק דין

צבי פרידמן, רו"ח - חבר

א. פתח דבר

ערעור זה עניינו בהחלטתו של המשיב שלא לקבל את שווי הרכישה כפי שהוצהר על ידי העוררת, וכן לא לאשר את חישוב סכום הניכוי בשל פחת שערכה העוררת שאותו יש להוסיף לשווי המכירה היות ולטענתו לא הרימה העוררת את נטל הראייה לסכומים ולחישובים אותם ערכה ודרשה.

ב. רקע עובדתי

1. בתאריך 6.11.00 מכרה העוררת חנות ברח' שפינוזה בראשל"צ (הידועה כגוש 3928 חלקה 613 תת חלקה 1-4) ליעקב חממי וליגאל יאמין.

2. העוררת דיווחה על המכירה ביום 24.12.00 בדרך של שומה עצמית שנערכה על פי הוראות סעיף 4 לתיקון 12 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), היות והמדובר בנכס שנרכש בשנת 1969 (לפני ה-1.4.1973).

3. עלות הרכישה של המקרקעין נקבע ע"י העוררת על סך של 280,000 ל"י (28 ש"ח) וזאת בהתאם לרישומים הקיימים בספרי החשבונות המבוקרים שלה ועל פי טופס י"א (טופס הפחת), לפיהם העלות ההיסטורית של הקרקע הינה 7 ש"ח והעלות ההיסטורית של המבנה הינו 21 ש"ח.

4. על פי חוזה הרכישה משנת 1969 העלות הינה 188,000 ל"י (18.8 ש"ח).

5. הואיל והמדובר ברכישה בשנת 1969 (לפני יותר מ-30 שנה ממועד המכירה), לא העבירה העוררת לידי המשיב את הקבלות המקוריות אשר מסבירות את ההפרש הקיים בין עלות הרכישה על פי חוזה הרכישה המקורי לבין עלות הרכישה כמופיע במאזני הבוחן ובטופס הפחת שלה, שכן מסמכים אלו, לטענתה, לא נמצאו בידה בהתחשב בשנים הרבות שעברו מאז הרכישה וחובת שמירת מסמכים לתקופה של 7 שנים בלבד.

6. חלף המסמכים המקוריים העבירה העוררת לידי המשיב בחודש יוני 2001, אישור ממשרד רו"ח שלה, משרד סומך חייקין, ביחס לעלות הרכישה של המקרקעין וביחס לניכויים המבוקשים על ידה, יצוין כי משרד רו"ח סומך חייקין ביקר את ספרי העוררת מאז שנות ה-60 עובר לרכישת המקרקעין נשוא הערר.

7. באישור רו"ח הנ"ל מדווחים רואי החשבון של העוררת כי סקרו את טופס הפחת של סניף שפינוזה בראשל"צ וכי בביצוע הסקירה לא בא לידיעתם דבר המצביע על כך שיש צורך בשינויים מהותיים בדו"ח הנ"ל כדי שיוכל להיחשב כדו"ח הערוך בהתאם לנתונים הכספיים של החברה. יחד עם זאת מציינים רואי החשבון של העוררת כי מאחר שהסקירה שנערכה היא מצומצמת בהיקפה ואינה מהווה בדיקה בהתאם לתקני ביקורת מקובלים, אין הם מחווים דיעה על הדו"ח הנ"ל.

8. המשיב לא קיבל את טענות העוררת נשוא ערר זה, ובתאריך 29.8.01 נתן את החלטתו בהשגה עליה הוגש ערר זה.

9. בהחלטתו בהשגה קובע המשיב, בין היתר, כדלקמן:

"1. שווי רכישה נקבע ל-18.8 ש"ח, וזאת בהתאם לחוזה הרכישה ובהתאם לשווי שהוצהר בטופס 50 בעסקת הרכישה המצוי במשרדנו...
שווי רכישה לא נקבע לפי טופס יא' שכן לא ניתנו כל הסברים לפער בסכומים לגבי שווי הרכישה בין טופס יא' לחוזה הרכישה.
2. ניכוי נוסף בשל פחת חושב בהתאם לסעיף 4 לתיקון 12. לא הומצא אישור פ"ש כי הניכוי תואם רק משנת 1982, לפיכך הניכוי הנוסף תואם מ-1974..."
3. היכרתי בהו"צ שכ"ט עו"ד ברכישה בסך 0.095 ש"ח לתאריך 19.3.70 ודמי העברה בטאבו בסך 0.175 לתאריך 19.3.70.

ג. השאלות שבמחלוקת

1. מהו שווי הרכישה ההיסטורי (לפני ניכוי פחת) של הממכר, האם 28 ש"ח כטענת העוררת או שמא 18.8 ש"ח (ובתוספת 0.095 ש"ח שכ"ט עו"ד ו-0.175 ש"ח דמי העברה בטאבו) כטענת המשיב?

2. מהו סכום הניכוי בשל פחת בגין הממכר, שתבעה העוררת בשנות המס החל משנת 1982 ועד לשנת המכירה לצורך הוספתו לשווי המכירה בהתאם להוראות סעיף 4 לתיקון 12 לחוק.

יצוין כי מאחר שחישוב המס נעשה לפי הוראות סעיף 4 לתיקון 12 לחוק (שכן המדובר במקרקעין שנרכשו לפי ה-1.4.73) קיימת חשיבות רבה לעלות הרכישה ההיסטורית לפני ההפחתה ולגובה הפחת, כיוון שעלות הרכישה ההיסטורית מתואמת מיום הרכישה ואילו הפחת מתואם ממחצית תקופת ההפחתה. חישוב זה נועד לפצות נישומים על העובדה שעד שנת 1982 (מועד כניסתו לתוקף של החוק למיסוי בתנאי אינפלציה) הותר להם לנכות פחת נומינלי בלבד וכי גם משנת 1982 הפחת המתואם איננו מיום הרכישה אלא משנת 1982 בלבד.

ד. טענות העוררת (בתמצית):

1. בהתאם לטופס הפחת (טופס יא') שווי הרכישה הינו 28 ש"ח.

שווי זה מורכב מ-7 ש"ח בגין קרקע ו-21 ש"ח בגין הוצאות אחרות, אשר הופחתו במלואן. העוררת צירפה גם אישור רו"ח שלה המאשר סכומים אלו.

2. העוררת הצליחה להציג את מאזן הבוחן המקורי שלה משנת 1973 (מוצג ע/2) בו נרשם שווי המקרקעין כדלקמן: 70,805 ל"י מקרקעין ומבנים והשבחות 218,626.99 ש"ח. לטענת העוררת הצגת מוצג זה מאמתת את טענתה ביחס לעלות הרכישה.

3. עדותם של רו"ח רוג'ר לבנדר ממשרד סומך חייקין ושל רו"ח מיכל דדון חשבת העוררת מחזקים את הטענה כי אין כל סיבה לפקפק באמינותם של המסמכים שהוצגו, המרכזים את עלויות הרכישה ומצביעים על רציפות הרישומים החשבונאים של העלויות ההיסטוריות.

4. הדרישה לשמור מסמכים במשך שלושים שנה בכל חברה עסקית, ועל אחת כמה וכמה בחברות ענק מסוגה של העוררת, הינה דרישה לא הגיונית ובלתי אפשרית.

5. העוררת יישמה בדוחותיה הכספיים פרקטיקה חשבונאית מקובלת לפיה עלויות השבחת המקרקעין עד למועד ההפעלה מהוונות לשווי המקרקעין.

6. טופס הפחת הוגש מדי שנה לפקיד השומה והוא בוקר על ידו ולפיכך לא ברור כיצד ניתן להטיל בו דופי.

7. גם הוראות הביצוע של המשיב קובעות כי "בכדי לפשט את תהליך השגת המידע האמור בדבר הפחת, הוחלט לאפשר למוכר להביא אישור מאת רואה חשבון אשר יכלול את כל הפרטים המזהים לאלה שבטופס 1271..."

8. יש לחשב את התקופה לחישוב ניכוי בשל פחת משנת 1982 ולא משנת 1974 היות והממכר נרכש במימון זר.

להמשך פסק הדין לחץ כאן