מס הכנסה
מיסים כללי
מיסוי מקרקעין
מס ערך מוסף
משפט כללי
פסקי דין

שיכון עובדים


ועדת ערר מס רכוש - מרכז
מס' תיק:ערר 155/99
בפני:מר ח. שניר - יו"ר וה"ה נ. שרוני, א. בר-ניב - חברים
המערער:שיכון עובדים בע"מ
המשיב:מנהל מס רכוש - מרכז
ניתן ביום: 18.09.2000

העוררת: שיכון עובדים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ע. שוחט

נגד

המשיב: מנהל מס רכוש - אזור מרכז

החלטה


1. זהו ערר על החלטת המנהל בהשגה לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים התשכ"א-1961, בתיק ערר מספר 155/99, המתייחס לשנת המס 1998, בהתייחס לחלקה 559 בגוש 6161 (חלקות ישנות 512 ו-513) בשטח של 9,697 מ"ר בגבעתיים.

2. נימוקי הערר
א. הפרוייקט המוקם על חלקה זו הוא יחידת מיסוי אחת. ב. הפרוייקט הוא להקמת 3 מגדלי מגורים, כ"א בן 16 קומות ובסה"כ 210 יחידות דיור. ג. 3 מגדלי המגורים בנויים ע"ג 3 קומות חניה ומבנים משותפים לשלושת מגדלי המגורים כגון: מאגר מים תת-קרקעי משותף, חדר טרנספורמציה אחד, ביוב, תיעול וניקוז, כניסה אחת משותפת של הטלפון והכבלים, כניסה אחת משותפת לכלי הרכב ויציאה אחת. גם יסודות המבנה, כמו קומות החניה משותפים לשלושת מגדלי המגורים ואין אפשרות פיזית לחלקם בין המגדלים. ד. לכל 3 מגדלי המגורים קיים היתר בניה אחר עפ"י תב"ע 281א', המכיל גם את תב"ע 281 שקדמה לה. ו. לכל המגדלים והשטחים הבנויים המשותפים בפרוייקט קבלן אחד. ז. קצב הבניה של המגדלים הוכתב עפ"י קצב המכירות בפועל של הדירות במגדלי המגורים. ח. במועד הקבוע לשנת המס 1998 נסתיימה בנייתם של 3 קומות החניה, שטחי השירות ובניין 110 וכן היסודות המשותפים לכל 3 מגדלי הדירות, כך שעד תאריך 7.4.98 ובמועד הקובע לשנת המס 1998 נוצלו 31.85% מזכויות הבניה שעל המגרש. ט. לאור האמור לעיל, עם סיום בניית 3 קומות החניה, היסודות, שטחי השירות המשותפים ל-3 מגדלי המגורים ובנין 110 נוצלו למעלה מ-30% מזכויות הבניה על החלקה נשא הערר. י. בתאריך 16.8.98 הגישה העוררת הצהרה על גמר בניה בהתאם לסעיף 17 לחוק מס רכוש. יא. בתאריך 18.8.98 הגישה העוררת השגה על החלטת המשיב. יב. בתאריך 28.2.99 התקבלה החלטת המנהל בהשגה וזהו ערר על החלטת המנהל.

3. העוררת עותרת שהוועדה תקבע כי:
א. הנכס בשלמותו הוא יחידת מיסוי אחת לצורכי חוק מס רכוש, וכי על אף שמדובר ב-3 מגדלי מגורים הרי הקמתם מהווה מכלול שלם אחד ובניתם הינה בתהליך מתמשך עד להשלמת הפרוייקט כולו. ב. כל 3 הבנינים נבנים ע"י קבלן אחד ובהסכם אחד ועפ"י היתר בניה אחד.
ג. במועד הקבוע לשנת המס 1998 היה קיים חניון תת קרקעי אחד מקורה ב-3 קומות המיועד לשימוש דיירי 3 מגדלי המגורים, לחניון כניסה אחת ויציאה אחת משותפת לכל הדיירים בפרוייקט. ד. לחילופין, לקבוע כי העוררת פטורה ממס רכוש בגין כל הנכס החל מאפריל 1998, עת נתפש לראשונה חלקו של המבנה. שכן בתאריך 7.4.98 קיבלה העוררת טופס 4 לגבי גמר בנייתו של מגדל המגורים הראשון, ובסמוך לכך אוכלס המגדל.

4. המשיב בתשובתו בכתב טוען כדלקמן:
א. בהיתר הבניה, אשר אושר ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה בגבעתיים בתאריך 24.11.94 קובע "הקמת מבנה מגורים בן 16 קומות המפוצל ל-3 מגדלי מגורים מעל קומת עמודים מפולשת ו-3 קומות חניה ומחסנים לכל מגדל.
בין השאר, קובע ההיתר את הרכב כל מגדל מגורים מתוך ה-3 בנפרד וקובע את מס' הדירות והמחסנים לכל מגדל. ב. בתאריך 7.4.98 ניתן טופס 4 למגדל המגורים מס' 1. בתאריך 1.3.99 ניתן טופס 4 למגדל המגורים מס' 2. בתאריך 5.1.99 הוגשה השגה בגין השומות הנפרדות. בתאריך 15.2.99 החליט המשיב בהשגה. בתאריך 2.5.99 נתקבל הערר נשוא תיק זה ע"י המשיב. ג. המשיב טוען כי כל אחד ממגדלי המגורים מהווה יחידת מיסוי נפרדת ועצמאית. ד. טענותיו של המשיב מסתמכות על מבחן הרישום, ומבחן הייעוד הכלכלי. לפי טענתו של המשיב עפ"י תב"ע 281 ניתן לבנות 3 יחידות על 2 חלקות שונות שאוחדו לחלקה 554. עפ"י הפוטנציאל הכלכלי של התב"ע ניתן לבנות עליה 3 בנינים שהם יחידות כלכליות נפרדות ובלתי תלויות זה בזה, וע"כ יש לפצל הנכס ל-3 יחידות מיסוי נפרדות. ה. המשיב טוען שבנייתו של כל מגדל מגורים החל במועד אחר ומסתיים במועד אחר.
אכלוסו של מגדל המגורים הראשון החלה בטרם הסתיימה בנייתם של 2 המגדלים האחרים. ו. המשיב פטר את העוררת ממס על השטח של מגדל המגורים הראשון שלגביו ניתן טופס 4 באפריל 1998. ז. המשיב פטר ממס כל אחד ממגדלי המגורים מהמועד בו נתקבל לגביו טופס 4 ואת יתרת הנכס לטענתו יש לחייב במס מלא. ח. לטענת המשיב לא הוכח ע"י העוררת שנבנו מעל 30% מזכויות הבניה המותרת עפ"י התב"ע בחלקה הנ"ל.

5. א. התקיימו 2 ישיבות בערר זה ומטעם העוררת הובא העד: איתן סרלין, שתצהירו מהווה חלק מנימוקי העוררת בערר.
ב. מטעם המשיב לא הובאו עדים.

6. א. הצדדים הגישו סיכומים בכתב בהתאם להחלטת הועדה מתאריך 29.11.99:
ב"כ העוררת הגיש את סיכומיו בתאריך 7.3.2000 וב"כ המשיב הגיש סיכומיו בתאריך 6.4.2000. ב. ב"כ העוררת לא הגיש במועד את תגובתו לסיכומי ב"כ המשיב. על אף שבקשתו להגיש סיכומי תגובה סורבה (פעמיים) הוא שלח סיכומים והם הגיעו לועדה בתאריך 4.5.2000, המועד בו ישבה הועדה ודנה בערר. מאחר והסיכומים הגיעו בטרם החלה הוועדה בדיוניה החליטה הועדה לקבלם, לפנים משורת הדין.

7. בסיכומיה בכתב חוזרת העוררת על טענותיה שבכתב הערר ומדגישה, בקצה האומר כדלקמן:
א. הבניה בחלקה 554 בגוש 6161 ששטחה 9,670 מ"ר נעשתה עפ"י היתר בניה אחד בו נכתב מפורשות כי יבנה "מבנה אחד ובו 3 מגדלים מעל 3 קומות חניה שישמשו כיסודות לכל המבנה יחד". ב. בתאריך 7.4.98 הסתיימה בנייתם של 31.85% מכלל שטחי הבניה העיקריים. הם ... טענתם על חישוביו של העד סרלין איתן, בתצהיר ובעדותו בפני הועדה.
ג. העד סרלין, היתרי הבניה והתכניות שהוגשו מטעם הצדדים מדברים כולם על מבנה אחד בן 3 מגדלי מגורים, 3 קומות חניה משותפות ושלושת המגדלים, לחניה כניסה ויציאה אחת לרכב מרח' ויצמן. (פרוטוקול עמ' 5-4). ד. לכל 3 מגדלי המגורים נבנתה מערכת תשתית אחת, יש חיבור אחד למים, ביוב, טלפון, כבלים וחשמל. מיכל מים אחד תת קרקעי, חדר טרנספורמציה אחד משותף. ה. יסודות הפרוייקט הם משתתפים לשלושת מגדלי המגורים.
הבניה במגרש כולו החלה בשלב הראשון בחפירת השטח ובניית היסודות לכל שלושת הבניינים, וכך גם לגבי החניה התת קרקעית, המחסנים והמערכות המשותפות שמניתי למעלה. השלמת כל הנ"ל ומגדל המגורים הראשון הסתיימה באפריל 1998, המשך בניית המגדלים למגורים היתה לפי קצב המכירות. ו. בתגובת העוררת לסיכומי המשיב מוסיפה העוררת וטוענת כי על הנכס חל החוק לאחר תיקון 26 לחוק מס רכוש, שחל גם על המגרש נשוא הערר הזה.
לטענתו עפ"י פס"ד בעניין אברמובסקי ע"ש 5423/96 הקובע כי "ניתן לראות בחניון המקורה הנמצא בסמיכות... חלק בלתי נפרד מהמבנה ... ולפיכך "חניה מקורה צריכה להיחשב אלמנט חיוני של המגורים וראוי לראות בהקמת מבנה כזה ניצול נאות של פוטנציאל הבניה".

לאור זאת מבקשת העוררת להכיר כחלק מהבניה לענין חישוב האחוזים שנבנו גם החלקים המשותפים הנ"ל.

8. א. המשיב בסיכומיו מאשר באופן כללי את העובדות שהובאו ע"י העוררת לענין פרוייקט המגורים בן 3 מגדלי מגורים ע"ג 3 קומות חניה תת קרקעית, יסודות, שטחי שירות ומתקנים משותפים. ב. לטענת המשיב כל אחד ממגדלי המגורים מהווה יחידת מיסוי נפרדת ועצמאית. ג. המשיב מסכים עם העוררת שאם יקבע שכל החלקה הינה יחידת מיסוי אחת, הרי שבתאריך 7.4.98 נסתיימה בניית 31.85% מכל שטחי הבניה העיקריים. ד. המשיב מבקש מהועדה לקבוע כי בתאריך 7.4.98 הסתיימה בנייתו של מגדל מגורים אחד, כלומר יחידת מיסוי אחת בלבד פטורה ואילו לגבי 2 מגדלי המגורים שבנייתם טרם הסתיימה יש למסותם כשתי יחידות מיסוי נפרדות החבות במס. ה. המשיב מסכים כי על אף שהמגרש כולו רשום בפנקסי רישום המקרקעין כיחידת רישום אחת, הרי בנסיבות המקרה יש להתעלם ממבחן הרישום ולהעדיף את מבחן הייעוד הכלכלי כמבחן המכריע לענין החבות במס. ו. המשיב סומך טענתו לגבי מבחן הייעוד הכלכלי על 2 גורמים: אפשרות הבניה של כל יחידה (מגדל) כיחידה עצמאית, והאפשרות למכירתה של הקרקע כיחידה עצמאית. לטענת המשיב ניתן על הקרקע לבנות בנפרד כל מגדל מגורים, לאכלסו ולמכרו בנפרד מהמגדלים האחרים, לטענתו מדובר ביחידות נפרדות, הניתנות לחיבור ומכאן הוא למד שלכל יחידה יש קיום עצמאי עפ"י תכנית התב"ע 281. ז. המשיב טוען כי בניית כל אחד ממגדלי המגורים להבדיל מהיסודות והחניה החלה במועד אחר ונעשתה ללא תלות בהתקדמות הבניה במגדלים האחרים, לכל מגדל הוצא אף טופס 4 בנפרד. כן טוען המשיב שניתן למכור את הדירות בכל בנין בנפרד וכך נהגה גם העוררת. ח. המשיב מבקש מהועדה לקבוע כי קיומם של היסודות והמערכות המשותפות אין להם נפקות לענין המיסוי של כל מגדל מגורים כיחידת מיסוי נפרדת. כל שכן ככלל, העיקר הוא הבנין עצמו והמתקנים הם הטפל אליו. ט. אשר על כן מבקש ב"כ המשיב לקבוע כי יש לפטור ממס רק את חלק המגרש עליו נבנה המגדל הראשון ולחייב במס את יתרת 2/3 במגרש. י. לסיום נציין כי המשיב נמנע מלהביא עדים מטעמו משום מה, ואף דו"ח על הביקור במקום לא הוגש משום מה.

להמשך פסק הדין לחץ כאן