מס הכנסה
מיסים כללי
מיסוי מקרקעין
מס ערך מוסף
משפט כללי
פסקי דין

שרביט


בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
מס' תיק:ע"א 2960/95
בפני:כב' השופטים א. ברק - הנשיא, ט. שטרסברג-כהן, י. טירקל
המערער:מנהל מס שבח מקרקעין
המשיבים:שרביט ייזום פרויקטים ובניו (1991) בע"מ ואח'
ניתן ביום: 02.11.1998

המערער: מנהל מס שבח מקרקעין
ע"י ב"כ עו"ד י. ליבליין

נגד

המשיבים: 1. שרביט ייזום פרויקטים
ובניו (1991) בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ע. שוחט
2. סמדר ואסף אבידן
ע"י ב"כ עו"ד י. אבידן

ערעור על פסק דין ועדת ערר לפי חוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963 שליד בית המשפט המחוזי בבאר-שבע, מיום 27.3.95, בתיקי עמ"ש 8/94 ו-10/94 שניתן על ידי כבוד שופטים ד"ר א. גרוניס - שופט, י. אמיתי - חבר, מ. רן - חבר


פסק דין


שופטת ט. שטרסברג-כהן:

1. המשיבים 1-2 (להלן:הרוכשים) התקשרו עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) בחוזי פיתוח לפיהם התחייבו לבנות על מקרקעין שהמינהל התחייב להחכיר להם, עם השלמת הבנייה. בחוזה הפיתוח התחייבו הרוכשים לשלם למינהל סכום שנקבע בו עבור המקרקעין, על חשבון דמי החכירה המהוונים (להלן: מחיר הקרקע) וכן התחייבו הם לשלם למינהל או לכל גוף אחר על פי דרישתו, עבור עבודות פיתוח סביבתי של המקרקעין (להלן: הוצאות פיתוח).

מהו מעמדן של "הוצאות הפיתוח". האם הן חלק מ"שווי המכירה" לצורך שומת מס רכישה? זוהי השאלה הניצבת בפנינו.

העובדות

2. בשני המקרים שלפנינו, מדובר בחוזים סטנדרטים שנחתמו עם המינהל: האחד, עם קבלן (המשיב 1), המתעתד לבנות על המקרקעין מרכז מסחרי והשני, עם זוג אנשים פרטיים (המשיבים 2), המבקשים לבנות את ביתם בישוב מיתר. הרוכשים מכונים בחוזים עם המינהל, "יוזם". בשני החוזים, מתחייבים הרוכשים לשלם למינהל או למי שהמינהל יורה, "הוצאות פיתוח". לא ברור אם המשיב 1 חתם גם על הסכם "הוצאות פיתוח". לעומת זאת, חתמו המשיבים 2 על "הסכם הוצאות פיתוח" עם אגודת מייסדי מיתר ולפיו הם התחייבו לשלם לאגודה חלק יחסי מהוצאותיה לתכנון, פיתוח והקמת היישוב מיתר.

הנה כי כן, בפנינו שתי התחייבויות נפרדות של כל אחד מהרוכשים. האחת כלפי המינהל לתשלום מחיר הקרקע שבבוא העת יקבלו זכות חכירה עליה והשניה כלפי המינהל או גוף אחר לפי דרישתו, עבור פיתוח מערכות תשתית בקרקע מהוות תנאי לפיתוח המגרש או לבניה בו.

3. נושא "הוצאות הפיתוח" מוסדר בסעיף 7 לחוזי הפיתוח נשוא הערעור שלפנינו הקובע לאמור:

"7. היוזם מתחייב לשאת בכל "הוצאות הפיתוח", בין שאלה חלות על המגרש או בגינו או בגין השימוש בו במועד חתימת חוזה זה או לפניו או אחרי מועד חתימת חוזה זה ובין שהן שולמו על-ידי המינהל לפני מועד חתימת חוזה זה. היוזם מתחייב לשלם את "הוצאות הפיתוח" על פי דרישתו של המינהל ו/או של הגורם המוסמך מטעמו לדרוש את תשלומו ו/או על פי דרישתו של הגורם שהוציא את "הוצאות הפיתוח"?
היוזם מתחייב להחזיר למינהל, לפי דרישה, כל תשלום ששולם על ידי המינהל עבור "הוצאות הפיתוח" וזאת תוך 30 יום מתאריך דרישתו של המינהל.
בסעיף זה הוצאות ו/או היטלים ו/או אגרות מכל סוג שהוא בגין פיתוח מערכות תשתית ו/או תשתית - על ו/או כל תשתית אחרת המהוות תנאי לפיתוח מגרש או לבניה בו, לרבות פריצת דרכי גישה למגרש, תיעול, סלילת כבישים ומדרכות, תאורה, מים, ביוב וכיו"ב". על רקע התניה חוזית זו, ייבדק מעמדן של "הוצאות הפיתוח" לעניין שווי הרכישה.

מס רכישה

4. מקור החיוב במס רכישה הוא סעיף 9 לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963 לפיו:

"מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה... כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת".
"שווי המכירה"; "שווי המכירה ביום המכירה של הזכות במקרקעין...".
השאלה היא, אפוא, מהו "שווי המכירה" ביום המכירה של הזכות במקרקעין, במקרה דנן. לפנינו מספר אפשרויות:

האחת, לפיה, בכל מקרה וגם אם טרם בוצעו עבודות הפיתוח במועד החתימה על חוזה הפיתוח, "שווי המכירה" מורכב גם ממחיר הקרקע וגם מ"הוצאות הפיתוח".

השניה, בה תומכים המשיבים (הרוכשים) - לפיה, בכל מקרה וגם אם הושלמו עבודות הפיתוח במועד החתימה על חוזה הפיתוח, "שווי המכירה" מורכב אך ורק ממחיר הקרקע, ללא "הוצאות הפיתוח".

השלישית, המוצעת על ידי המערער (מנהל מס שבח) - לפיה "הוצאות הפיתוח" יבואו בכלל "שווי המכירה" ויצטרפו למחיר הקרקע, ככל שבוצעו עבודות הפיתוח עד מועד המכירה;

הרביעית, לפיה, "הוצאות הפיתוח" יבואו בכלל "שווי המכירה", רק אם במועד החתימה על החוזה הושלמו עבודות הפיתוח. כל עוד לא הושלמו, אין "הוצאות הפיתוח" באות בגדר "שווי המכירה".

דיון

5. הסוגיה שלפנינו, נדונה במספר פסקי דין שניתנו על ידי בית משפט זה. בכולם נדונו מקרים בהם טרם הוחל בביצוע עבודות הפיתוח כאשר נחתמו חוזי הרכישה.

בע"א 610/78 מינהל מס שבח מקרקעין נ' מלמוד, פ"ד לג(2) 193 (להלן:עניין מלמוד). הוענקהלציבור אפשרות לרכוש מגרש במסגרת תוכנית "בנה ביתך" על מקרקעין בלתי מפותחים שבבעלות המינהל, כאשר העירייה, על פי הסכם עם המינהל, התחייבה לבצע את עבודות הפיתוח והמינהל התחייב לגבות מן הרוכשים את "הוצאות הפיתוח" עבור העירייה. בית המשפט קבע כי העובדה שתשלום "הוצאות הפיתוח" מהווה תנאי לחוזה החכירה איננה הופכת את התשלום לחלק ממחיר הקרקע, והוסיף:

"מה שקנה המשיב הוא מגרש בלתי מפותח וזה היה המצב בעת גיבוש העסקה. המקרה שלפנינו שונה מהעסקה השכיחה של רכישת דירה מקבלן "על הנייר", כאשר קבלן מתחייב לבנות בית ולהעביר דירה לקונה. במקרה של עסקה כזו עם קבלן, הרי מה שנמכר על-ידי הקבלן הוא - דירה בנויה על הקרקע, ואין נפקא מינה שבעת עשיית החוזה הדירה טרם נבנתה, והזכות במקרקעין שנמכרה היא - הבעלות בדירה כשהיא גמורה. אין להשוות מקרה זה למקרה דנא, שבו העסקה שנעשתה בין המינהל ובין המשיב היתה - מכירת מגרש בלתי מפותח, בצירוף התחייבות מצד הקונה לשלם דמי פיתוח לעיריה ולבנות על המגרש בעתיד".

להמשך פסק הדין לחץ כאן