בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו
מס' תיק: ע"ש 2570/99
בפני:כב' השופטת שרה סירוטה - סגן נשיא
המערערת:שיכון עובדים בע"מ
המשיב:מס רכוש
ניתן ביום: 29.11.2002

המערערת: שיכון עובדים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עוזי שוחט

נגד

המשיב: מס רכוש
ע"י ב"כ עו"ד רינה מיוחס


פסק דין

זהו ערעור לפי סעיף 29(ד) לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 (להלן "החוק") על החלטת ועדת ערר שבמשרדי אגף מס רכוש אזור מרכז בערר 115/98-34 אשר נתקבלה ביום 30.03.99 אך הגיעה לידי המערערת ביום 01.09.99. הועדה קיבלה את הערר בחלקו לעניין ההפחתות בגין מיקום נחות, מספר יחידות ובגין דחיה למימוש ודחתה את בקשת המערערת להפחתה בגין היטל השבחה. החלטת הועדה קבעה כי שווי הקרקע הינו 210,312,400 ש"ח לשנים 96' וסכום זהה לשנת 97', לפי החישוב הבא:210,312,400 = 0.82 X 256,478,542. המערערת מבקשת לקבוע כי ועדת הערר שגתה ביישום החלטתה היא, וכי יש פער בין מה שקבעה לבין חישובה, ולכן יש לקבוע כי שווי הקרקע לפני ביצוע ההפחתות הינו 203,416,397 ש"ח. כן מבקשת המערערת לקבוע כי יש להפחית משווי הקרקע את היטל ההשבחה בגין הקרקע.

תמצית העובדות

1. נשוא הערעור הם מקרקעין הידועים כחלקות: 1,4,6,7 בגוש: 6491 וכחלק מחלקה: 6 בגוש 6492 והמהווים חלק מחטיבת קרקע כוללת בשטח של כ-400 דונם הנמצאת בדרום שטחי שיפוט המועצה המקומית קריית אונו (להלן "הקרקע"). הבעלות בקרקע הינה במושע ומצויה בבעלותם של מספר בעלים: שיכון עובדים בע"מ
(61.59%), שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (24.64%), להימנותא (1.45%) ולבעלים פרטיים (12.32%). חלקה של המערערת בקרקע הינו 61.59%, משמע כ-247,867 מ"ר.

2. ביום 27.9.96 נכנסה לתקפה תממ/124 שהינה תכנית איחוד וחלוקה מחדש ומטרתה הקמת שכונת מגורים על ידי שינוי ייעוד של הקרקע החקלאית לבניה ולמגורים. ע"פ סעיף 19(ג) לחוק התאריך הקובע לצורך חישוב מס רכוש הינו 27.9.96, יום כניסתה של התכנית לתוקף.

3. ביום 12.3.97 הוציא המשיב שומות מס רכוש למערערת בגין חלקה בקרקע לשנים 1996 ו-1997, לפי שווי של 270,641,000 ש"ח. המערערת הגישה השגה על שומות אלו וצרפה חוות דעת מאת שמאי מקרקעין אשר העריך את שווי הקרקע בסך 163,260,115 ש"ח. המשיב דחה את השגת העוררת וביום 11.2.98 הגישה המערערת לועדת הערר ערר על החלטת המשיב לפי חוק מס רכוש. המערערת שילמה מס רכוש שלא היה שנוי במחלוקת בסך 108,405 ש"ח.

4. ועדת הערר קבעה בהחלטתה: "השומה שנקבעה ע"י מס רכוש ולפיה שווי הקרקע $80,350,420 שהם 256,478,542 ש"ח לכל שנה, 96 וסכום זהה ל-97. ב"כ העוררת טוענים כי יש לקבל את השווי הבסיסי אותו קבעה הועדה למקרקעי שו"פ, וממנו יש לבצע את ההפחתות השונות, כפי שיפורט. אנו מקבלים בעיקרון הנחה זו, ולהלן החלטתנו…"

ועדת הערר קבעה כי יבוצעו הפחתות של 3% בגין מיקום נחות, והפחתה של 15% בגין מספר יחידות ובגין דחיה למימוש, ודחתה את בקשת המערערת להפחתה בגין היטל השבחה. הועדה קבעה כי שווי הקרקע הינו 210,312,400 ש"ח, זאת בדרך החישוב הבאה:

210,312,400 = 0.82 X 256,478,542 (18% = 3% + 15%).

5. ביום 14.1.98, עובר להגשת הערר על ידי המערערת, ניתנה החלטת ועדת הערר בנוגע לשווי חלקה של חברת שיכון ופיתוח במקרקעין נשוא ערעור זה (להלן "ההחלטה בעניין שו"פ"). על פי החלטה זו שווי חלקה של שו"פ הינו 78,235,920 ש"ח.

טענות המערערת

ב"כ המערערת מערער על שתי סוגיות העולות מהחלטת הועדה: א. השווי הבסיסי למ"ר קרקע בחלקה. ב. הפחתת היטל ההשבחה משווי הקרקע למס רכוש.

א. השווי הבסיסי למ"ר קרקע בחלקה

המערערת טוענת כי השווי הבסיסי ממנו יש לבצע את ההפחתות הינו 203,416,397 ש"ח ולא 256,478,542 ש"ח כפי שקבעה הועדה, זאת מהנימוקים הבאים:

1. המערערת טוענת כי מנוסח החלטת הועדה עולה כי הועדה קיבלה את טענתם שיש לקבוע את ההפחתות על פי שווי הקרקע כפי שנקבע למקרקעי שו"פ אך ביישום החלטתה הפחיתה את ההפחתות משווי בסיסי של 256,478,542 ש"ח, הוא השווי שקבע המשיב, ולא מהשווי של 203,416,397 ₪ הוא השווי הבסיסי על פי שו"פ. לדעת המערערת היה על הועדה לחשב את שווי הקרקע לצורך חישוב השומה בדרך הבאה: 166,801,446 ש"ח = 0.82 X 203,416,397 ש"ח.

2. המערערת טוענת כי היות ומגרשיה ומגרשי שו"פ סמוכים זה לזה, אזי הן כלכלית והן מבחינת מדיניות המס אין כל מקום ליצירת פער לא מוסבר בקביעת השווי הבסיסי של מ"ר קרקע. לטענת המערערת רשות מינהלית אינה יכולה לנהוג דין שונה בין נישום לנישום ללא סיבה מוצדקת. המערערת טוענת כי ועדת הערר בקביעת שווי בסיסי אחד לחלקת המערערת וחלקת שו"פ במקרקעין, שקלה את עיקרון השוויון שהוא שיקול ענייני במקרה דנן, ואלמלא עשתה כן, היה נופל בהחלטתה פגם שיש בו כדי לפסול את ההחלטה.

3. המערערת טוענת כי מההפחתות בגין מיקום נחות של המגרשים, בגין מספר היחידות ובגין דחיית המימוש, אותן קבעה הועדה ניתן ללמוד כי השווי הבסיסי אליו כיוונה הועדה, הוא השווי שנקבע בהחלטה בעניין שו"פ. המערערת היא שטענה בפני ועדת הערר כי יש לבצע הפחתות אלו בהשוואת חלקת המערערת בקרקע עם חלקה של שו"פ בקרקע. לטענת המערערת, לא היתה מחלוקת כי שווי חלקה של המערערת בקרקע, בהתאם למפתח שנקבע בעניין שו"פ ולפני ההפחתות, היה 203,416,397 ש"ח, ולא היתה קרקע אחרת ברת השוואה ממנה ניתן היה להפחית ההפחתות הללו. ההפחתות נעשו על מנת להשוות בין השווי הכלכלי למ"ר קרקע שבבעלות המערערת - המאופיין במיקום נחות ובכמות גדולה מאוד של יחידות דיור המקשה על המימוש, לבין השווי שנקבע למקרקעי שו"פ שרק הוא בר השוואה לחלקה של המערערת בקרקע - הן מבחינת גודלו, הן מבחינת אופן מימושו והן מבחינת קצב מימושו.

4. המערערת טוענת כי לעניין שאלה זו, הרי מדובר בטענה משפטית גרידא, של פער בשוגג בין קביעת הועדה ליישום החלטתה.

ב. הפחתת היטל ההשבחה משווי הקרקע לצורך מס רכוש

המערערת טוענת כי לצורך מס רכוש יש להפחית משווי הקרקע את היטל ההשבחה בסך 78,235,920 ש"ח מהנימוקים הבאים:

1. נימוק כלכלי רציונאלי - לעניין חוק מס רכוש מבחן "שווי השוק" הינו המבחן הקובע לקביעת שוויה של הקרקע. לטענת המערערת לקביעת שווי הקרקע יש להביא בחשבון גם תשלומים בהם יתחייב בעל הקרקע עם רכישתה, זאת בעיקר כאשר גוזרים את שוויו של הנכס מתוך נכס דומה. המערערת מוסיפה וטוענת כי ככל שהמס גבוה יותר כך הוא מהווה תמריץ שלילי להשקעות, ומזכירה כי ביחס למס רכוש נקבע כי מדובר בחוק בעל תמריץ שלילי לפיתוח הקרקע, וזו אחת מהסיבות שבגינן, לדעתה, בוטל החוק. על כן על פי המערערת, יש לפרש החוק באופן שיצמצם העיוותים.

2. טענתה העיקרית של המערערת בשאלה זו נסמכת על החלטות כב' השופט ד"ר ביין בפסק דין ע"ש 5615/97 דלתא גליל תעשיות בע"מ נ' מנהל מס רכוש, מיסים יב/4 ה-360 (להלן "פרשת דלתא גליל 1") וע"ש 5591/98 דלתא גליל תעשיות בע"מ נ' מנהל מס רכוש, מיסים יג/3 ה-278 (להלן "פרשת דלתא גליל 2") בו הפך בית המשפט המחוזי את החלטתה של ועדת הערר לפי חוק מס רכוש שקבעה שאין להפחית את היטל ההשבחה הצפוי משוויה של הקרקע למס רכוש. בית המשפט בפרשות דלתא גליל קבע כי בעקרון נקבע שווי ממוכר מרצון לקונה מרצון על פי נתונים קיימים ועל פי הציפיות של הצדדים לגבי העתיד. בעת קביעת השווי יש ליתן הדעת לנתונים העתידיים היכולים להיות "חיוביים" במובן זה שמי שיקנה את הנכס צפויים לו רווחים ולנתונים "שליליים" במובן זה שצפויות הוצאות שונות לאחזקתו, לפיתוחו ולשימוש בו.

להמשך פסק הדין לחץ כאן